物业公司如何实施ISO14000环境管理体系？

一、ISO14000系列标准的现状及推行情况

1、ISO14000系列标准的含义

ISO14000系列环境管理标准是国际标准经组织(ISO)第207技术委员会(ISO/TC207)组织制订的环境管理体系标准，其标准代号从14001至14100共100个标准号，统称为ISO14000系列标准，目前已颁布的ISO14000系列标准有ISO14001、ISO14004、ISO14050等10个标准。ISO14000环境管理体系标准是继ISO9000质量管理体系标准之后的又一个管理体系标准，它以环境行为的改进为企业及其他各各组织提供了一种现代环境管理模式。

2、ISO14000系列标准产生的背景

在西方发达国家，城市建设、人居环境开发日益强调环境效应，“绿色地球”、“绿色城市”、“森林都市”、“园林城市”等设想和实践成为当今城市房地产开发建设与物业管理的主流和发展趋势。2000年5月15日，重庆市生态环境保护和建设工作会议将主城区的生态环境保护和建设列为主攻目标之首，再次强调我市要创建山水园林城市。城市是人类与环境相结合的空间地域系统。自工业革命以来的城市化浪潮制造了全球性的生态危机和环境破坏。与经济发展的成果和人<沉默的王安石 博客空间整理www.isocsr.com>类生活、工作质量要求背道而驰。

ISO14000系列标准是国际社会基于环境污染和全球可持续发展战略(1987年联合国世界环境发展委员会明确提出“可持续发展”的概念，“既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展”，成为世界普遍接受的原则。1992年召开的里约热内卢世界首脑级环境与发展大会，使“可持续发展”从专家学者圈进入世界级首脑所关心的议题，会议形成的《21世纪议程》标志着人类自觉全面地对待环境与发展问题的时代已经到来。的前提推出的，属推荐性的自愿标准，旨在帮助企业或组织改善环境行为，并消除贸易中的绿色壁垒，促进经济发展。

3、ISO14000系列标准的推广情况

ISO14000系列标准自1996年正式颁布以来，立即在全世界引起强烈反响，特别是西方发达 国家，很快等同采用了该标准。我国于1997年5月经国务院批准成立“中国环境管理体系认证指导委<沉默的王安石 博客空间整理www.isocsr.com>员会”，开始在全国推广ISO14000环境管理系列标准。ISO14000系列标准作为非强制性国际标准，影响力的扩大和发展进度十分迅速，其强大的生命力来源于市场的作用。据最新统计数据显示，我国已有233家企业通过了ISO14001环境管理体系认证，位居世界排名约20位(全球约有12000家企业获证，前5名分别是日本、德国、英国、瑞典、台湾)，涉及电子、机械、建筑等10多个行业。美国通用汽车公司不久前发出通知，要求全球所有的供货商在2002年12月31日前通过ISO14001认证，根据这项通知，这家世界上最大的汽车制造商联合福特汽车公司要求供货商网络建立环境管理体系并符合国际标准。日本已有包括日本环境厅和80多个地方政府在内的2400多家政府机构、企业、学校通过了ISO14001认证。据外界传媒报道美国白宫也正在推行ISO9000和ISO14000管理体系。新加坡更是以法律的形式将ISO14000标准定为强制性标准。在我国，厦门市以地方法规的形式要求企业建立ISO14000环境管理体系，国家有关部门要<沉默的王安石 博客空间整理www.isocsr.com>求木地板制造行业所有从业企业必须通过ISO14001认证。大连开发区、苏州新区管委会是以行政区域为单位通过ISO14001认证，辽宁本溪市政府、四川峨眉山旅游风景区等也正在建立ISO14001环境管理体系。截止到目前，在物业管理行业，我国已有100多家企业通过了ISO9000认证，其中有2家通过了ISO14001认证。

二、物业管理企业导入ISO14000的必要性

ISO14000环境管理系列标准是一套关于组织内部环境管理体系建立、实施与审核的通用标准，主要用于组织通过经常规范化的管理活动，实现对遵守环保法律法规、污染预防和持续改进的承诺<沉默的王安石 博客空间整理www.isocsr.com>，其目的在于指导组织建立和保持一个符合要求的环境管理体系(EMS)，再通过不断的环境评价、体系审核、管理评审活动，推动整个体系的有效运行，促进环境质量的不断改进。其有效的环境管理体系对物业管理业伴随的潜在效益包括：

—使顾客相信存在对可验证的环境管理的承诺;

—保持良好的公共/社区关系;

—满足投资者准则，拓展资金来源;

—降低投保费用;

—提高企业形象和市场份额;

—满足卖方认证要求;

—改进成本控制;

—减少责任事故的发生;

—证实具备必要的审慎;

—降低材料和能源消耗;

—便于获得许可和授权;

—促进发展并共享解决环境问题的方法;

—改善产业与政府机构之间的关系。

1、建立ISO14000环境管理体系，既符合国际潮流，也符合我国的大政方针保护环境，走可持续发展的道路是21世纪全球发展的战略，同时也作为我国的一项国策写进了党的十五届<沉默的王安石 博客空间整理www.isocsr.com>四中全会纲领文件中，特别是江泽民同志在不久前于北京召开的蒙特利尔缔约方大会上的讲话更是表明了我国政府在发展经济与环境保护方面“两手都要硬”的坚定决心。可以说，所有符合环保政策的企业行为都将会受到政府的支持和鼓励。目前在我国试点推行ISO14000标准的城市中，已经采取和正在研究的措施有:

一是对于实施ISO14000标准的企业，在环境污染治理方面可优先获得无息或低息贷款进行污染治理;

二是对于申请认证的企业，通过补贴等方式降低认证收费;

三是对于通过ISO14001标准认证的企业，环保行政主管部门减少例行环保监查频次;

四是对通过ISO14001认证的企业，优先予以评选环保先进企业等。政府通过上述优惠政策，鼓励企业建立环境管理体系的积极性，有效地推动ISO14000标准的实施。

2、建立ISO14000环境管理体系是物业管理企业在中国加入WTO后的迫切需要

去年11月下旬，美国商务代表巴尔舍夫斯基在与中国签署加入WTO有关协议，回国在参议院听证会上提出10点备忘录，其中8点属环境保护问题。也就是说，中国加入WTO后，关税贸易壁垒将会取消，但非关税贸易壁垒随之而来。现在美、日、欧盟等发达国家纷纷修改国家标准，旨在给贸易对手设置新的障碍。由此可见，中国企业要溶入全球经济一体化大潮，将会面临来自环保方面的压力。中国入世已成定局，国外物业管理企业先进的经营理念和经营手段必将对国内企业带来冲击。未雨绸缪，早日准备是我们物业管理企业的明智之举，通过ISO14000认证无疑使企业多了一张参与竞争的“绿色通行证”。

3、建立ISO14000环境管理体系有利于提高物业管理企业自身的社会形象

一个建立了ISO14000环境管理体系并通<沉默的王安石 博客空间整理www.isocsr.com>过认证的物业管理企业，必将大大提升所管物业房地产开发商的知名度和所属物业的附加值，也是房地产开发商参与市场竞争和保持获取利润的有力武器。随着经济的发展，消费者从以前买房看地段，到现在买房看环境，已是不争的事实。“绿色家园”已成为住房消费的主旋律，小区环境搞好了，社会和用户都满意，企业形象也随之得到提升，避免卷进恶性的价格竞争。对于物业管理企业，拥有各种先进的管理体系更是管理输出、市场拓展必不可少的条件。

4、建立ISO14000环境管理体系是物业管理企业自身的发展要求

随着我国改革开放的进一步深入，人们对国际化的事物日益多见，“以人为本”的观念已在各行各业中广泛提倡，人们对提供服务的要求也越来越高，物业管理企业要靠精品和名牌去占领和拓展市场，须使企业真正由“人治”走向“法治”化管理。员工队伍从思想上、行动上逐步养成按国际惯例、依法办事的习惯。当所有员工都从环<沉默的王安石 博客空间整理www.isocsr.com>保的角度，按持续改进的承诺来考虑问题时，员工的责任心将得到极大的加强，大量富有创意的想法会源源不断地丰富物业管理企业的经营思想，使企业身自身的发展不断跃上新的台阶。

5、建立ISO14000环境管理体系有利于物业管理企业改善与政府机构之间的关系

建设部住宅产业办公室已制定并颁布了《商品住宅性能认定暂行管理规定》，住房的性能将从适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性五个方面进行认定。其中环境性包括热环境、光环境、通风换气、住宅的室外环境、住宅用地的合理性、住宅建筑节能新技术应用、可持续建筑材料的应用、水资源节约与重复利用措施、生活垃圾的分类收集与运输。充分体现了今后的物业管理必须从环保的角度出发，既要符合政府的要求，又要充分考虑住户的利益。如申报AAA住宅，除适用性、安全性、耐用性外，还必须考虑环境性、经济性指标。

6、建立并保持ISO14000环境管理体系，可以有效地降低企业运行的成本

人们一听到环保，一般想到的都是花钱去治理污染。其实污染治理只是对已经成为事实的现象进行改造，属于末端治理。ISO14000环境管理体系要求对产品、服务或活动从生命周期<沉默的王安石 博客空间整理www.isocsr.com>的角度来分别对待，除末端治理外，要运用“清洁生产”的思想对污染的产生进行预防，对污染产生的过程进行控制，以达到不排、少排污染物的目的。按照ISO14000标准的要求，降低原材料和能源的消耗，提高单效，可节约资源的使用量，降低成本，改善工艺，减少“三废”排放，可以降低投保费用，杜绝事故的发生，保障人们生命、财产的安全，均可以帮助物业管理企业赢得更多商机。据全国第一家获得ISO14001认证的商住区中海物业管理公司统计，认证后比认证前每月节约水电11%。

三、物业管理企业推广ISO14000与ISO9000标准的区别与联系

物业管理是通过各种活动过程来完成的，一般应包括如下活动过程:

—签订物业管理合同;

—治安管理;

—物业验收接管;

—消防管理;

—入伙、入住;

—停车管理;

—供电、供水;

—值班;

—装修控制;

—电梯管理;

—收费;

—社区文化管理;

—绿化管理;

—维修;

—道路管理;

—访问业主(客户);

—清洁卫生管理;

—处理业主违例事件。

物业管理企业在建立ISO9000质量管理体系时，须将以上过程的质量要素转化成标准要素，根据每个要素对服务质量的影响程度，并结合利益、成本、风险的原则确定其使用深度、每个要素的适用范围及每个部门所涉及的要素。其体系输入的是质量要素，体系要求企业所承诺的对象是顾客。而物业管理企业建立ISO14000环境<沉默的王安石 博客空间整理www.isocsr.com>管理体系时，其体系输入的是环境因素，要求企业承诺的对象是相关方。需要强调的是，环境因素是环境管理体系的管理核心，企业识别环境因素时要对照ISO14000系列标准和国家有关环保法律、法规、污染物排放标准，针对影响环境的六个方面:

①大气排放;

②水体排放;

③废物管理;

④土地污染;

⑤原材料和自然资源的利用;

⑥社区影响和其它地方性环境问题，考虑过去、现在、将来三种时态和正常、异常、紧急三种状态，既要考虑显在环境因素，又要考虑潜在环境因素。

企业充分识别出环境因素，并对具有重大环境影响的重要环境因素进行评价，进而通过制订环境目标、指标、环境管理方案。运行控制程序等进行有效控制，以达到改善企业环境绩效的目的。而“相关方”在ISO14000标准中的定义是“关注组织的环境绩效或受其环境绩效影响的个人和团体”，包括员工、客户、政府、股东、银行、保险机构、媒体、供应方、社区居民等，从某种意义上说，相关方就是整个社会。由此可见，物业管理企业建立ISO9000和ISO14000管理体系是有很大区别的。

任何管理体系都是为企业服务的，而不是为了增<沉默的王安石 博客空间整理www.isocsr.com>加企业的负担。ISO9000标准和ISO14000标准说到底都是要告诉企业“做什么”、“怎么做”、“谁来做”，都要遵循“说到”、“做到”、“有效”这六字方针。即组织所有活动该说到的一定要说到、说到的一定要做到、做到的一定要有效，最终通过记录来验证。从这一点上说，ISO9000和ISO14000又是相通的。负责制订ISO9000标准的国际标准化组织第176委员会(ISO/TC176)正和(ISO/TC207)通力合作，力争使两个管理体系能够兼容。ISO9000标准2000版就与ISO14000有着极大的兼容性，从未来的发展来看，组织建立一个体系同时满足两个标准并同时接受认证审核将是大势所趋。